土地增值税

留言时间：2020-04-15

咨询对象

安徽省税务局

问题内容

房地产公司，一个项目2016年做了土地增值税清算，且按规定缴纳了税款；但是住宅和商业的增值率为30%；

2019房屋销售完毕，按规定预缴了税款，但是由于后期房屋价格增长，后期销售增值率为155%。

请问，后期销售的房屋的土地增值税清算按多少的增值税计算？

附件

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答复机构

安徽省税务局

答复时间

2020-04-24

答复内容

国家税务总局安徽省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下:

   1.根据国税发〔2009〕91号规定：“第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。”

   2.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：

   “第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

   第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

   第六条 计算增值额的扣除项目：

   （一）取得土地使用权所支付的金额；

   （二）开发土地的成本、费用；

   （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

   （四）与转让房地产有关的税金；

   （五）财政部规定的其他扣除项目。”

    3.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”

   4.根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件的规定：“八、清算后再转让房地产的处理

   在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

   单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”

   因土地增值税计算与您企业的实际经营业务相关，具体建议联系主管税务机关核实。感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。