土地增值税、增值税

留言时间：2020-04-13

咨询对象

安徽省税务局

问题内容

土地增值税：房地产公司新建房出租或自用一段时间后，出售时土地增值税清算成本如何确定。“旧房”按什么标准定义。有无政策文件。

增值税：房地产公司新建房出租或自用一段时间后，出售时是否可以选择简易征收。如果采用一般纳税方式，出租或自用期间的其他进项税是否可以抵扣出售销项税。

附件

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答复机构

安徽省税务局

答复时间

2020-04-22

答复内容

国家税务总局安徽省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下:

   一、土地增值税：

   1.根据国家税务总局安徽省税务局公告2019年第10号规定：“十三、关于旧房转让征收土地增值税旧房确认问题

  凡是已使用一定时间达到一定磨损程度的房产均属于旧房。包括：1.新建成的房产使用时间满一年的，在转让时应作为旧房；2.购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房；3.个人新建房产转让，不论其建成后使用时间长短，均作为旧房。”

   2.根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第五十条  对房地产开发项目中的房地产，纳税人出租、自用或借予他人使用超过1年的，转让时应按销售旧房处理。”

   3.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“第六条 计算增值额的扣除项目：（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；”

   根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”

   二、增值税：房地产开发企业一般纳税人销售旧房按销售不动产缴纳增值税（不含自行开发的房地产项目），需要区分以下情形：

   1.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

   2.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，适用税率9%，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

   一般纳税人选择一般计税方法且不属于不得抵扣情形的，正常用于该项目的进项税额可以抵扣。不得抵扣情形可参考财税【2016】36号文件第二十七条。

   感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。