受理号：

14400000020200927174754855

所属信箱：

纳税咨询

标题：

房地产企业所得税预售收入的计税毛利率，预缴增值税、土地增值税的计算公式

内容：

汕尾市海丰县房地产的企业所得税预售收入的计税毛利率是多少？另外房地产企业预收房款时，需要预缴增值税、土地增值税，那么这2个预缴税是如何计算？请列示公式，谢谢！

咨询人：

方金根

咨询时间：

2020-09-27 17:40

回复单位：

国家税务总局海丰县税务局

回复时间：

2020-09-30 17:36

回复内容：

广东省汕尾市12366纳税服务中心答复： 尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下： 1、关于房地产企业所得税预售收入的计税毛利率，需区分不同地区，并按项目取得预售收入的时间，分别确定毛利率。如开发项目在海丰县的，项目取得预售收入时间在2018年以前的，计税毛利率为15%；项目取得预售收入时间在2018年1月1日-6月14日的，需根据原国税、地税管辖范围而定，原国税管辖户按《转发国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（汕国税发﹝2009﹞71号），执行15%的计税毛利率；原地税管辖户按《广东省地方税务局关于调整广东省房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告》（广东省地方税务局公告2018年第3号）执行，开发项目位于其他地区的，计税毛利率为5%；项目取得预售收入时间在2018年6月15日-2018年12月31日的，按照《国家税务总局汕尾市税务局关于房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告》（国家税务总局汕尾市税务局公告2018年第4号）执行，开发项目位于其他地区的，计税毛利率为5%；项目取得预售收入时间在2019年1月1日起的，按照《国家税务总局广东省税务局关于明确广东省房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2018年第30号）执行，开发项目位于其他地区的，计税毛利率为5%。具体请以主管税务机关核定利率为准。 2、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第二章第二节第十条，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第十一条 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。 根据第三章第一节第十九条，房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第二十条 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3% 第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。 3、根据汕尾市税务局《转发省局关于加强土地增值税征管工作的通知》（汕地税发〔2010〕355号），汕尾市房地产开发项目除保障性住房外，土地增值税预征率不得低于3％，房地产开发单位和个人依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的，房地产开发项目土地增值税预征率不得低于5％。 感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。