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所属信箱：

纳税咨询

标题：

父女房屋互换

内容：

您好，父亲在荔湾区有一套90㎡住宅，无抵押无贷款；女儿在花都区有一套100㎡住宅，无抵押无贷款。考虑的父亲的房子是学区房，想通过过户实现户口迁移。但走过户成本太高。请问：（1）广州跨区房产互换需要交纳哪些税？计税依据是市场评估价、自行报价还是两房产的差额？直系亲属之间是否有优惠政策。谢谢

咨询人：

高怡

咨询时间：

2020-10-17 17:23

回复单位：

国家税务总局广州市税务局

回复时间：

2020-10-20 16:37

回复内容：

广东省12366纳税服务中心答复： 尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：一、其他个人纳税人转让其取得的不动产，卖方涉及增值税及随增值税附征的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税和印花税；买方涉及契税和印花税。二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》的规定，下列项目免征增值税。涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。三、如涉及增值税，需缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税税额。四、根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国令第707号）的规定，财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、合伙企业中的财产份额、不动产、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税。另外，根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）的规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。五、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。另外，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）的规定，细则所称的“赠与”是指如下情况：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。六、根据《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）的规定，在我省境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例、细则和本办法的规定缴纳契税。契税税率为3％。契税的计税依据：土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。另外，根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》 （国税函〔2004〕1036号）的规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。此外，根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）的规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。七、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）及其附件《印花税税目税率表》的规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。产权转移书据包括包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据、土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同。立据人按所载金额万分之五贴花。另外，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）的规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。因此，您参考上述文件的相关规定。另外，若您对此仍有疑问，您也可拨打广东税务12366选择对应的税费种类咨询了解或携带相关资料到税务机关进一步了解。上述回复仅供参考，感谢您对本网站的支持！