关于不动产交易办税资料及计税案例分析的政策解读
发布时间：2020-04-28
来源：肇庆市税务局
1.增量房业务
1.1必要资料
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序号 |
资料名称 |
报送条件 |
备注 |
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1 |
（1）买方为个人提供：身份证明 （2）买方为单位提供：营业执照 |
必报 |
原件（查验退回）及复印件 |
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2 |
购房发票 |
必报 |
原件（查验退回） |
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3 |
商品房购销合同 |
必报 |
原件（查验退回）及复印件 |
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4 |
委托书及受托人身份证明 |
委托报送 |
原件（查验退回）及复印件 |
1.2.买方享受家庭唯一住房、第二套改善性住房契税优惠需要增加报送的资料
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序号 |
资料名称 |
报送条件 |
备注 |
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1 |
家庭成员户口簿（包括首页及本人、配偶、未成年子女页） |
享受优惠报送 |
原件（查验退回）及复印件 |
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2 |
房地产主管部门开具的家庭住房情况书面查询结果（包括本人、配偶、未成年子女） |
享受优惠报送 |
查档证明原件 |
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3 |
购房人婚姻状况证明：结婚证；离婚证及离婚协议书；婚姻状况承诺书 |
成年人 报送 |
原件(查验退回）及复印件 |
案例：（1）甲在肇庆购买一套房产，合同价为109万，合同未注明不含税价，购房发票注明价款100万元，税款9万元，价税合计109万元，则该房产契税计税依据为不含增值税价100万。
（2）甲在肇庆购买一套房产，合同价为105万，合同未注明不含税价，购房发票注明价款100万元，税款5万元，价税合计105万元，则该房产契税计税依据为不含增值税价100万。
甲应缴税费：
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征收项目 |
税率 |
金额（万元） |
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契税 |
住房 |
家庭唯一住房，90㎡及以下 |
1% |
100×1%=1 |
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家庭唯一住房,90㎡以上 |
1.5% |
100×1.5%=1.5 |
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家庭第二套改善性住房，90㎡及以下 |
1% |
100×1%=1 |
||
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家庭第二套改善性住房,90㎡以上 |
2% |
100×2%=2 |
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家庭第三套及以上 |
3% |
100×3%=3 |
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非住房 |
3% |
100×3%=3 |
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|
印花税 |
个人购买住房 |
免征 |
0 |
|
|
非个人购买或非住房 |
0.05% |
(1)109×0.05%=0.0545 (2)105×0.05%=0.0525 |
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2.存量房业务
2.1.必要资料
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序号 |
资料名称 |
报送条件 |
备注 |
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1 |
转让双方身份证明 |
必报 |
原件（查验退回）及复印件 |
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2 |
不动产权证书 |
必报 |
原件（查验退回）及复印件 |
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3 |
（1）交易方式为买卖的提供：不动产销售合同； （2）交易方式为拍卖的提供：拍卖成交确认书，属司法拍卖的还需提供法院相关文书； （3）交易方式为法院判决、裁定等的提供：法院文书 |
必报 |
原件（查验退回）及复印件 |
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4 |
不动产交易申报相关承诺书 |
必报 |
税务机关提供 |
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5 |
委托书及受托人身份证明 |
委托报送 |
原件（查验退回）及复印件 |
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6 |
卖方原购房发票、原购房契税完税凭证、原土地出让金票据或发票、重置成本评估报告 |
有即报送 |
原件(查验退回）及复印件 |
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7 |
卖方其他合理费用扣除凭证 |
有即报送 |
原件(查验退回）及复印件 |
2.2.卖方享受税收优惠需要增加报送的资料
2.2.1.个人转让自用5年以上且家庭唯一住房免征个人所得税
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序号 |
资料名称 |
报送条件 |
备注 |
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1 |
家庭成员户口簿（包括首页及本人、配偶） |
享受优惠报送 |
原件（查验退回）及复印件 |
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2 |
房地产主管部门开具的家庭住房情况书面查询结果（包括本人、配偶） |
享受优惠报送 |
查档证明原件 |
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3 |
婚姻状况证明(未婚；结婚；离婚；丧偶） |
成年人 报送 |
原件(查验退回）及复印件 |
2.3.买方享受税收优惠需要增加报送的资料
2.3.1个人购买家庭唯一住房、第二套改善性住房减征契税
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序号 |
资料名称 |
报送条件 |
备注 |
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1 |
家庭成员户口簿（包括首页及本人、配偶、未成年子女页） |
享受优惠报送 |
原件（查验退回）及复印件 |
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2 |
房地产主管部门开具的家庭住房情况书面查询结果（包括本人、配偶、未成年子女） |
享受优惠报送 |
查档证明原件 |
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3 |
购房人婚姻状况证明：结婚证；离婚证及离婚协议书 |
成年人 报送 |
原件(查验退回）及复印件 |
案例：自然人甲向自然人乙出售端州一套不动产，双方签订转让合同。合同价为105万，合同中未注明不含税价，税务机关对该价格进行系统评估后决定不予调整。
（一）甲应缴税费
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征收项目 |
税率 |
金额（万元） |
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增值税 |
个人住房 |
购买2年及以上 |
免征 |
0 |
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自建自用 |
免征 |
0 |
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以上皆否 |
5% |
105÷（1+5%）×5%=5 |
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其他不动产 |
自建 |
5% |
105÷（1+5%）×5%=5 |
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购买 |
5% |
（105-购置原值）÷（1+5%）×5% |
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城市维护建设税 |
7% |
增值税×7% |
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|
教育费附加 |
3% |
增值税×3% |
||||
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地方教育附加 |
2% |
增值税×2% |
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个人所得税 |
自用5年以上且家庭唯一住房 |
免征 |
0 |
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非自用5年以上或非家庭唯一住房 |
提供房屋原值凭证 |
20% |
(105-增值税-房屋原值-转让房屋过程中缴纳的税金-合理费用）×20% |
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不能提供房屋原值凭证 |
1.5% |
(105-增值税)×1.5% |
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土地增值税 |
个人销售住房 |
免征 |
0 |
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非个人销售或非住房 |
提供扣除凭证 |
四级超率累进税率 |
（105-增值税-扣除项目）×适用税率%-扣除项目金额×速算扣除系数 |
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不能提供扣除凭证 |
不低于6% |
(105-增值税)×核定征收率 |
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印花税 |
个人销售住房 |
免征 |
0 |
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非个人销售或非住房 |
0.05% |
105×0.05%=0.0525 |
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注：
1.土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
2.增值额=收入-扣除项目
（一）增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%
（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（四）增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。
（二）乙应缴税费：
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征收项目 |
税率 |
金额（万元） |
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契税 |
住房 |
家庭唯一住房，90㎡及以下 |
1% |
(105-增值税)×1% |
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家庭唯一住房,90㎡以上 |
1.5% |
(105-增值税)×1.5% |
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家庭第二套改善性住房，90㎡及以下 |
1% |
(105-增值税)×1% |
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家庭第二套改善性住房,90㎡以上 |
2% |
(105-增值税)×2% |
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家庭第三套及以上 |
3% |
(105-增值税)×3% |
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|
非住房 |
3% |
(105-增值税)×3% |
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印花税 |
个人购买住房 |
免征 |
0 |
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非个人购买或非住房 |
0.05% |
105×0.05%=0.0525 |
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注：2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税、印花税（不含证券交易印花税）和教育费附加、地方教育附加。
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