房产原值的计算

留言时间：2020-01-12

咨询对象 湖南省税务局

问题内容 1、购房的契税和房屋维修基金要计入房产原值吗？

2、房产税按一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，请问长沙市的扣减比率是多少？

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答复机构 税务总局湖南省税务局

答复时间 2020-01-13

答复内容 湖南省税务局12366呼叫中心答复：

尊敬的纳税人朋友：

   您好，您所提交的问题已收悉。

   根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第二条第一、二、三款规定：(一)房屋原值具体为：

   1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；

   2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

  3.经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

  4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

  已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价(或标准价)购买的公有住房。

  经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。

  5.城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房〔2003〕234号)等有关规定，其原值分别为：

  (1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;

  (2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;

  (3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额;

  (4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

   (二)转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

  (三)合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

   所以购房的契税和房屋维修基金不计入房产原值。

   根据《湖南省人民政府关于印发《湖南省房产税施行细则》的通知》（湘政发〔2003〕14号）第三条第一款规定：应税房屋的房产税，依照房产原值一次扣除20%后的余值计税。以后各征税年度、除新建、扩建、部分拆除、毁损等原因变动原值外，不再变动计税基数。

   如有疑问，欢迎致电12366，我们将竭诚为您服务！