湖南省税务局：单位不动产交易，到底要交哪些税费？

发布时间：2019-09-16

来源：湖南省税务局

单位转让不动产相关税费一览表

本文适用于纳税人转让其以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。但房地产开发企业销售自行开发的房地产项目除外，其另行适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定。

疑 难 问 答

问：计算土地增值额的时候，哪些属于可扣除项目？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

问：购置不动产时，购买方涉及到哪些税费？

答：购置不动产时，购买方涉及契税和印花税。其中，湖南契税税率为4%；印花税按照产权转移书据所载金额的0.05%贴花，如果购买方为小规模纳税人或者是其他个人，印花税可以享受减征50%的优惠。

问：纳税人转让不动产时差额缴纳增值税的，应取得什么合法有效凭证可以进行差额扣除?

答：根据《国家税务总局关于发布＜纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法＞的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定，纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一)税务部门监制的发票；（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；（三）国家税务总局规定的其他凭证。再根据《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号)规定，纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

涉税实务

A公司是增值税一般纳税人， 2019年转让一处2016年5月30日购置的位于长沙市天心区的写字楼，合同上注明的不含税售价为150万元，并于2019年4月28日开具增值税发票。购房发票为2016年6月1日取得的增值税专用发票，显示购入金额为100万元，增值税进项税额为11万元，另购入时缴纳契税0.05万元。请计算A公司2019年4月28日转让不动产需要缴纳多少税费？（不考虑企业所得税）

分析：

（1）增值税

应缴纳增值税：1500000×9%=135000元

（2）附加税费

应缴纳城市维护建设税：135000×7%=9450元

应缴纳教育费附加：135000×3%=4050元

应缴纳地方教育附加：135000×2%=2700元

（3）印花税

按照产权转移书据所载金额的0.05%贴花

应缴纳印花税：1500000×0.05%=750元

（4）土地增值税

转让收入150万元

原购房发票为营改增后取得的增值税专用发票，且进项税额可以抵扣，故作为加计扣除基数的购房发票金额应为不含税价100万元。

房产实际持有年限为：2016年6月1日至2019年4月28日，实为2年11个月，应视同为3年。

扣除项目金额：1000000 ×（1+5% ×3）+（500+9450+4050+750）＝1164750元

增值额：1500000-1164750＝335250

增值率：335250/1164750＝28.78%

适用税率为30%

应缴纳土地增值税：335250 ×30%＝100575元

因此，A公司转让不动产应缴纳的税费合计：

135000+9450+4050+2700+750+100575=252525元。

政策依据

1.《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）

2.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）

3.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发〔1993〕138号）

4.《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）

5.《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发〔1985〕19号）

6.《湖南省教育费附加和地方教育附加征收管理办法》（湖南省人民政府令第218号）

7.《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）

8.《湖南省财政厅 国家税务总局湖南省税务局关于落实小微企业普惠性税收减免政策的通知》（湘财税〔2019〕2号）