土地增值税清算可扣除项目

留言时间：2020-03-24

咨询对象

辽宁省税务局

问题内容

1.停工损失：我们是一个房地产开发企业，但在施工过程中分别由于公司自身规划的原因，以及不可抗力因素进行过停工，请问停工损失（例如：停工期间支付给装修队的赔偿、换装修队导致原来的工程作废、停工期间借款利息支出、停工期间支付的工资）能否在土增清算时作为成本扣除？如可以，停工损失放在土地增值税哪个扣除项目（例如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用）

2.买房送装修，我们是一个房地产开发企业，目前计划向顾客直接销售毛胚房，同时为了促进销售，会赠送顾客房内的精装修。我们预计与装修公司和客户另行单独签订三方合同，装修费用在做账时计入开发成本，也会取得相应的增值税专用发票，请问装修支出能否在土地增值税清算时时作为成本扣除？送装修的行为在增值税和企业所得税上是否需要做视同销售处理？

3.我们是一个房地产开发企业，在向信托公司借入款项时，会支付一笔财务顾问费并资本化计入开发成本，请问财务顾问费能否作为利息费用在进行土地增值税清算时进行扣除？

附件

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答复机构

辽宁省税务局

答复时间

2020-03-24

答复内容

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定：“第六条 计算增值额的扣除项目：

   （一）取得土地使用权所支付的金额；

   （二）开发土地的成本、费用；

   （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

   （四）与转让房地产有关的税金；

   （五）财政部规定的其他扣除项目。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定：“  第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

   （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

   （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

   ......等。

   （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

   财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

   凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

   上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

   （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

   （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”

2.根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件的规定：“四、土地增值税的扣除项目

   ……

  （四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”

根据《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》（国税发〔1993〕154号）第二条规定：“二、计税依据 ……（二）纳税人采取折扣方式销售货物,如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的,可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票,不论其在财务上如何处理,均不得从销售额中减除折扣额。”

根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）规定：“一、除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。

  ……（五）企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。”  

3.根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“三、房地产开发费用的扣除问题

  （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。

  （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除。

  全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

  上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

  （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

  （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366热线或您的主管税务机关咨询。