关于房地产企业土增税0预征判定的问题

留言时间：2020-04-14

咨询对象

安徽省税务局

问题内容

安徽省税务局2018年10月下发了《皖税财行便函【2018】4号》文件，文件规定成本价高于销售均价的房地产开发项目可以申请按照0预征率来预征土地增值税。针对这个文件的执行口径，目前与税局有争议。

我司认为应该根据每一栋楼的预售证的备案均价来计算每一栋楼是否满足0预征的条件，如果满足则该栋楼按照0预征处理。理由是因为房屋备案价是按照楼栋核定的，每一栋楼都有一个预售证，对应一个备案价格，这样就很容易计算出该楼栋是否满足0预征的条件。

税务局认为应该根据项目的所有楼栋预售证价格计算整个项目平均价格，来计算整个项目是否符合0预征的条件。

我我司认为，税局认可的方式根本不具有可操作性，原因是：（1）工程进度是有先有后的，房地产企业预售证都是按照批次获取的，等到企业全部获取预售证的时候，项目基本上就全部销售完毕了，该预交的土增税早已经预交完毕，就无法申请0预征了。（2）每一个项目都有住宅和非住宅（商铺等），其备案价差别巨大，而且不同楼层的楼栋单方成本也不一样，如果一刀切按照整个项目来判断，那么很难确定整个项目的平均价格和平均成本。

请省局明确具体操作方式。感谢！

附件

房地产项目土地增值税0预征判定的疑虑.docx

答复机构

安徽省税务局

答复时间

2020-04-23

答复内容

国家税务总局安徽省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下:

根据业务处室答复：皖税财行便函（2018）4号文件规定对于成本价高于销售均价的房地产开发项目实施0预征率，所规定的公式是征管中采取的一个测算方法，主要是考虑符合该公式的，在清算后退税的概率较大，做此规定旨在减少清算后的退税，提高土地增值税税款入库质量，同时在一定程度上减少对纳税人的资金占用。

感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。

纳税人提问的附件

安徽省税务局2018年10月下发了关于做好土地增值税预征工作的函，文件规定成本价高于销售均价的房地产开发项目可以申请按照0预征率来预征土地增值税，判定公式：（土地价格+建筑安装单方造价）*130%>当期房屋销售均价。同时2018年11月合肥市税务局下发了针对该政策的补充通知。针对这两个文件的执行口径，现在合肥市每个税务局均不是很清楚，目前有两种操作方式：

 第一种 根据每一栋楼的预售证备案均价来计算每一栋楼是否满足0预征的条件，如果满足则该楼栋按照0预征处理；

 第二种 根据项目的所有楼栋预售证价格计算整个项目平均价格，来计算整个项目是否符合0预征的条件，要是满足，则整个项目均按照0预征处理。

   我认为，如果按照第一种方式处理，那么就很合理而且很方便，因为房屋备案价是按照楼栋核定的，每一栋楼都有一个预售证，对应一个备案价格，这样就很容易计算出该楼栋是否满足0预征的条件。

   如果按照第二种方式，那么在目前来说根本不合理，不具有可操作性，原因是：（1）由于工程进度是有先有后的，且住建局也不允许企业一次性取得整个项目的全部预售证，所以房地产企业预售证都是按照批次获取的，等到企业全部获取预售证的时候，项目基本上就全部销售完毕了，该预交的土增税早已经预交完毕，就无法申请0预征了，这违背了省局出台此政策的初衷，同时企业也不能享受国家给予的这项优惠政策。（2）每一个项目都有住宅和非住宅（商铺等），其备案价差别巨大，而且不同楼层的楼栋单方成本也不一样，如果一刀切按照整个项目来判断，那么很难确定整个项目的平均价格和平均成本，那么判断的结果就会失真，不准确。

我司近期准备依据上述文件向税务局申请优惠，请省局明确具体操作方式。感谢！