房地产增值税未按合同约定税率开票问题

留言时间：2020-10-19

咨询对象

陕西省税务局

问题内容

2017年11月我在融创西安宸院一期项目购买商品房一套，房号11-2-2401，付款方式按揭（2017年11月27日初次按揭还款）。在我与开放商双方签订的西安市商品房买卖合同中约定“商品房每平米单价及总价均包含增值税税金，税率为11%”。2017年开发商未开具不动产增值税发票。2020年8月15日交房之日开发商向我提供了不动产增值税发票（开票日期：2020年8月12日），发票显示税率为9%。

问题：1、合同约定增值税税率为11%，实际开票税率为9%，开发商未按合同约定税率开票，多收取的2%的代收税金我是否可以要求开发商退回？

2、如果开发商拒绝退回多收取的2%的代收税金，我是否可以要求其按2017年所签订的合同约定，开具税率为11%的增值税发票？

3、如果开发商既不退回2%多收取的代收税金，也拒绝开具11%税率的增值税发票，我是否可以实名举报其2017年偷税漏税？

附件

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答复机构

税务总局陕西省税务局

答复时间

2020-10-20

答复内容

陕西省12366纳税服务中心答复：尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

   根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务(以下简称劳务)，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

   因此，增值税的征收对象为开发商，不是消费者，此笔税款不是开发商代收的增值税，而是国家从增值税纳税义务人手中收取的税款，因此不存在2%多收取的代收税金情况。

   根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

   （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

   收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

   取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

   （四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

   根据《中华人民共和国发票管理办法》（国函〔1993〕174号）  第二十条 所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。

   因此，发票应根据上述情况依照政策开具。

   根据财税〔2018〕32号文件规定，自2018年5月1日起，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

   根据财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号文件规定，自2019年4月1日起，原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%。

   根据实际情况来看，该房属于期房，于2020年8月15日交房，则交房之时才属于有偿转让了不动产，此时应税行为才发生，因此房地产开发商应该按照纳税业务发生时间给您开具9%税率的发票。合同虽然有规定税率，但税收是法律法规所规定范畴，不属于合同约定事项，合同不能约定履行违反国家政策或法律法规的行为。

   同时国家政策规定增值税税率下降，有效降低了纳税人的税负，但并未强制规定房屋价格，如双杠合同已经约定总价款，建议和开发商协商看对方是否愿意让利于消费者。

   感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此有疑问，请联系12366热线或联系您的主管税务机关咨询。