国家税务总局舟山市税务局关于对市政协七届五次会议第75052号提案的复函

发布时间：2021-08-18  11:47 来源：国家税务总局舟山市税务局

您提出的《关于降低企业房产、土地交易中高额税收盘活企业固定资产提高企业经营活力的建议》收悉，现将提案中涉及的有关问题答复如下：

一、不同纳税主体缴纳土地增值税的差异

单位或个人销售住房均属于土地增值税征税范围，应按规定缴纳土地增值税，但也存在着一定的差异。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕第138号）规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。为适当减轻个人住房交易的税收负担，财政部、国家税务总局出台了《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号），自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。个人若销售非住宅，其计算方式与企业相同。

二、旧房转让土地增值税计算

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。增值额为纳税人转让房地产的收入减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。

纳税人若转让旧房及建筑物，扣除项目包含：（1）房屋及建筑物的评估价格；（2）取得土地使用权所支付的地价款；（3）按国家统一规定交纳的有关费用；（4）在转让环节缴纳的税金。凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50％的，土地增值税税额=增值额×30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的，土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％；增值额超过扣除项目金额200％，土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％。公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。

因此，您提到的例子中，“企业名义普通住宅按评估价80万过户，15年前取得价15万”，不考虑税金等其他因素，增值额为53.75万元，增值率为204.76%，适用税率60%，速算扣除系数35%，应缴土地增值税为23.06万元。个人销售住宅暂免征收土地增值税。

三、旧房转让相关税收优惠政策

开征土地增值税，主要是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。但考虑到因国家建设需要而转让房地产等特殊情形，为减轻企业负担，也出台了相关税收优惠政策，比如因国家建设需要依法征用、收回的房地产，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税；企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源、公租房房源、经济适用住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

我们也对接了杭州、宁波等地，其企业旧房转让土地增值税政策均按照国家相关规定执行，未发现有特殊的税收优惠政策。

四、下一步工作打算  

我国税收优惠政策的制定权限集中在中央，市级税务部门没有税收政策的制定权限。下一步，我局将在持续贯彻落实好各项税收政策的同时，积极征求纳税人和社会各界意见，及时向上级局研提关于健全完善税收政策的建议，进一步简化流程、加强服务，持续优化税收营商环境，切实激发市场主体活力。

感谢您对政府工作的关心和支持。

国家税务总局舟山市税务局

2021年6月18日