生效裁定书能否作为二手房屋土地增值税扣税依据问题

留言时间：2022-11-14

纳税人所属地

浙江

问题内容

因某公司拖欠原告李某债款又无力履行金钱给付义务，遂同意法院依法处置该公司名下的房产及土地，房屋性质为办公。在法院执行过程中，司法鉴定机构于2012年9月20日对某公司房产进行了评估，作出了司法鉴定报告，结论为房屋价格2283.81万元。该评估价格当时未经税务机关确认。后因执行拍卖过程中两次流拍，李某同意按照第二次拍卖保留价2077.5万元接收了房产。人民法院随即作出执行裁定，裁定载明该公司房产支付给某抵偿欠款2077.5万元；李某可持裁定到有关机构办理产权过户登记。当年，李某根据执行裁定办理了房屋所有权证，但案涉房屋档案中，没有购房的发票，也没有某公司缴纳税款的证据。2021年底，李某欲出售房屋，约定卖出价格3000万元。问：在无发票的情况下，根据生效执行裁定取得房屋所有权的债权人再次出售房屋，缴纳土地增值税时，司法鉴定报告（未经税务机关确认）或生效执行裁定否作为扣税依据？

这种情况是全额核定征收，还是应扣除取得房屋时的评估价格或扣除法院执行裁定载明的取得价格计算土地增值税？

附件

上传问题.doc

答复机构

浙江省

答复时间

2022-11-16

答复内容

浙江12366中心答复：

您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第四款规定：“旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

……

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。”

涉及具体建议携带相关资料与主管税务机关沟通核实。

上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。

附：纳税人上传的附件内容

一、基本情况

因某公司拖欠原告李某债款又无力履行金钱给付义务，遂同意法院依法处置该公司名下的房产及土地，房屋性质为办公。在法院执行过程中，司法鉴定机构于2012年9月20日对某公司房产进行了评估，作出了司法鉴定报告，结论为房屋价格2283.81万元。该评估价格当时未经税务机关确认。后因执行拍卖过程中两次流拍，李某同意按照第二次拍卖保留价2077.5万元接收了房产。人民法院随即作出执行裁定，裁定载明该公司房产支付给某抵偿欠款2077.5万元；李某可持裁定到有关机构办理产权过户登记。当年，李某根据执行裁定办理了房屋所有权证，但案涉房屋档案中，没有购房的发票，也没有某公司缴纳税款的证据。2021年底，李某欲出售房屋，约定卖出价格3000万元。

二、咨询问题

在无发票的情况下，根据生效执行裁定取得房屋所有权的债权人再次出售房屋，缴纳土地增值税时，司法鉴定报告（未经税务机关确认）或生效执行裁定否作为扣税依据？

三、不同观点

第一种观点：生效裁判文书及未经税务机关确认的司法鉴定报告均不能作为扣税依据。

理由为：1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定了五项扣税项目，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条对扣税项目进行了进一步明确，均未规定生效裁判文书可作为扣税依据。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第四项规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，包括评估报告，评估价格须经当地税务机关确认。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第三十五条的规定，实行核定征收。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第二款规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。根据上述规定，应将法院生效裁判文书排除在土地增值税的法定扣税凭证外。《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》均不适用土地增值税，不能参照适用。因此，生效裁判文书不是土地增值税的法定扣税依据，司法鉴定报告确定的评估价格未经税务机关确认，亦不能作为扣税依据。

第二种观点：生效裁判文书可以作为扣税依据，如评估报告与生效裁判文书的数额不一致的，应以生效裁判文书为准。

理由为：1.土地增值税的课税目标是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物产权所获得的增值额，即转让房地产获得的收入减除房地产开发资金或取得房地产费用等开销后的余额。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第五项规定：“计算增值额的扣除项目：（五）财政部规定的其他扣除项目。”也就是说，土地增值税的扣税项目并不限于《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条一至四项列举的项目。在《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》未明确生效裁判文书能否作为扣税依据的情况下，如何认定其他扣税项目，可根据上位法《中华人民共和国税收征管法》的规定认定。《中华人民共和国税收征管法》第十九条规定：“纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置帐簿，根据合法、有效凭证记帐，进行核算。”据此，如果当事人能够提出合法有效的抵扣凭证的，应当进行依法核算扣减。

2.根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》第八条第二款第二项的规定，人民法院裁判文书属于符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》第一条规定：“根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。”上述规定虽然系针对不动产增值税、契税所作的规定，但认可了法院生效裁判文书在税收征收工作中可作为合法扣税凭证，在征收土地增值税中亦应将法院生效裁判文书作为扣税依据。

3.《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》系2016年5月1日实施，《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》系2015年9月25日实施，均晚于《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》。作为新法，体现了国家税务征收部门对针对实践中产生的扣税问题进行的最新规定，应参照执行。

4.经查询，在能够查到的相关省份规定中，如《安徽省土地增值税清算管理办法》第三十六条明确规定了生效裁判文书可以作为不动产增值税的抵扣依据，《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》第三十九条亦规定符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。其他省份的规定可以作为参考。

5.如果司法鉴定报告和生效裁判文书所确定的数额存在差异的，生效裁判文书载明的价格才是纳税人取得房地产的成本价格，应当以裁判文书所确定的数额为依据。

 第三种观点：司法鉴定报告可以作为扣税依据，生效裁判文书并非扣税依据。

 理由为：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》明确规定评估报告可以作为纳税依据，如果司法鉴定报告经生效裁判所确认，可以将司法鉴定报告作为扣税依据。如果纳税人委托评估形成的评估价格显著偏高，无法通过税务机关确认，税务机关能否据此认定纳税人存在“不据实提供扣除项目金额的违法行为”，则需要统筹考虑主观故意综合判断。非因纳税人原因使得评估价格偏高，比如评估机构确认成新度有误等，税务机关可以要求纳税人重新评估。也即：税务机关应先就评估报告进行确认，如果税务机关不进行确认，也无法说明评估价格过高的情况下，应将评估报告作为扣税依据。