四川省税务局：土地成本

日期：2019-08-29

来源：四川省税务局

问：我公司在2018年12月31日前在旧城改造中与被迁户签订拆迁安置协议，支付拆迁过渡补偿费2000万元，拆迁原房屋面积10000平方米，与被迁户签订安置还房协议需要还房20000平方米（即拆一还二无找补）。经我公司与建设部门共同委托第三方评估公司评估，拆迁原房屋价值10000万元，安置还房价值25000万元。公司在2019年1月与国土部门签订出让合同支付土地出让金11700万元，通过收支两条线，由财政部门将我公司交的土地出让金11700万元以“旧城改造成本”名义拨付给建设部门，建设部门将该款拨付给我公司，剩余300万元成本（2000+10000-11700=300）由我公司开发的本项目自行消化。请问：

一、拆一还二无找补的情况下本项目拆迁还房视同销售的增值税怎样计算？

二、该项目的土地最终成本怎样确定？

1、是按支付给国土部门的出让金11700万元确定土地成本？

2、还是按支付给国土部门的出让金11700万元加上还应由本项目自行消化的300万元成本即11700+300=12000万元确定土地成本？

3、还是按支付的过渡费2000万元加上安置还房价值25000万元即2000+25000=27000万元确定土地成本？

4、还是以其它方式确定土地成本？

谢谢！

答：请参考国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

国税发〔2009〕31号第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容如下：

  (一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

  (二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

  (三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

  (四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

  (五)公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

  (六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。（若您对此仍有疑问，请联系您的主管税务机关咨询）