采取一般计税方法的房地产项目何时确认销项税额申报增值税？

留言时间：2020-02-14

咨询对象

四川省税务局

问题内容

我公司房地产开发项目采取一般计税，之前预售期间按3%已预缴增值税，项目于2019年12月取得竣工备案，按2009年31号文确认了收入，但2019年12月尚未交付使用，预计于2020年3月交付使用，请问我们公司确认销项税额申报缴纳增值税的时点是在2019年12月竣工时还是在2020年3月交付使用时？未交付前销售的商品房是否可以开具增值税发票？如果开具增值税发票，是否可以停止预缴？申报增值税销项时是否可以抵减土地成本？

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答复机构

四川省税务局

答复时间

2020-02-14

答复内容

四川税务局12366呼叫中心答复：您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：1.根据财税〔2016〕36号第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

   （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

   收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

   取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

   （二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

   （三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

   （四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

   （五）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。

2.根据国家税务总局公告2016年第18号  第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

   销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

   第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

   当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

   当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

   房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

   支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

   第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

若您对此仍有疑问，请联系四川省12366纳税服务中心或您的主管税务机关咨询。