房地产企业预缴增值税

留言时间：2020-04-09

咨询对象

四川省税务局

问题内容

我是一家房地产企业，公司项目已于2018年交房但还存在部分商铺未出售。现在出售商铺时，收到的房款是否还需先按3%预缴增值税，然后再按9%进行增值税清缴？谢谢！

附件

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答复机构

四川省税务局

答复时间

2020-04-09

答复内容

四川12366纳税服务中心答复：

  您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

  根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

   销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

   第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

   当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

   当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

   房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

   支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

   第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

   第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

   第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

   房地产老项目，是指：

   （一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

   （二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

   第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

   第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

   第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

   应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

   适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

   第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

根据财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号文件规定，自2019年4月1日起，原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%。

（以上答复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系您的主管税务机关咨询）