司法拍卖 企业所得税代缴问题

留言时间：2020-04-11

咨询对象

厦门市税务局

问题内容

您好，我通过淘宝司法拍卖获得开发商一手的车位，已注明所有税费有买家承担，开发商是一般纳税人，请问需要交什么税,税率是多少？然后企业所得税跟土地增值税怎么计算？该企业未注销，但是应该经营不太正常了。

附件

无附件

答复机构

厦门市税务局

答复时间

2020-04-14

答复内容

国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，涉及增值税及附征税费、印花税、土地增值税、企业所得税。

  1、增值税：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。附加税费以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据计算缴纳。城市维护建设税按区域设定不同的税率，纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。教育费附加税率为3%，地方教育附加税率为2%。

  2、印花税： 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）附件《印花税税目税率表》规定：“产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据。立据人按所载金额万分之五贴花。” 售购房双方以合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。 （自2008年11月1日起，个人销售或购买住房暂免征收印花税。） 

 3、企业所得税：房地产开发企业应按照企业所得税法进行预缴和年度汇算清缴，具体项目的税务处理按照国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）的规定执行。企业所得税的税率为25%。

  4、土地增值税:纳税人预售房地产所取得的收入，纳税人应按规定比例预缴，等办理土地增值税清算后，多退少补。根据《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征有关事项的公告》 （国家税务总局厦门市税务局公告2019年第2号）规定：“我市土地增值税预征，非住宅类型房地产预征率为2%。”  土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

税率

土地增值税采用四级超率累进税率,即以增值额与扣除项目金额的比率(增值率)从低到高划分为四个级次:即增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。土地增值税四级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比例数。

 5、契税：契税由购买方申报缴纳，税率为3%。