标  题： 关于安置房回购预缴税款的问题

写信人： 李**

咨询时间： 2020-05-22

回复时间： 2020-05-29

发布时间： 2020-05-29

留言内容：

我司与政府签订了安置房开发及回购合同，根据合同所载回购条款，在工程施工达到正负0之日起，我司可收到整体回购价款的30%；房屋主体结构全部封顶之日起，我司可收到整体回购价款的70%。请问安置房整体完工交付前，我司收到的这些回购款，是否按照房屋预售款处理，按照2%的预征率预缴土地增值税？按照3%的预征率预缴增值税？预缴企业所得税的计税毛利率是多少？

回复部门：

纳税服务中心

回复内容：

您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

如您是房地产开发企业，根据您的叙述，在工程施工达到正负0之日起收取30%的回购款，应按规定预征土地增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。土地增值税预征率、销售未完工开发产品的计税毛利率可参看以下文件规定。

文件依据：

一、根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（福建省税务局公告2018年第21号）规定：“二、关于土地增值税预征率问题

（一）除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：

1．普通住房2%；

2．非普通住房，福州市4%，其他设区市3%；

3．非住房，福州市6%，其他设区市5%。其中非住房中的工业厂房2%。”

二、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

   第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

   应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

   适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

……

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

   第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：

   应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%”

三、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定：“一、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

……

   六、本通知自2018年5月1日起执行。”

四、根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定：“一、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

……

   九、本公告自2019年4月1日起执行。”

五、根据《国家税务总局福建省税务局关于房地产开发经营业务企业所得税计税毛利率有关问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2019年第4号）规定：“一、房地产开发经营企业销售未完工开发产品的计税毛利率按下列规定确定：

  (一)开发项目位于福州市城区(鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区、马尾区、长乐区、琅岐经济区)的，计税毛利率为15%。

  (二)开发项目位于除福州市城区以外的其他地方的，计税毛利率为10%。

  (三)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。”

六、根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）规定：“第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

  (一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

  (二)开发产品已开始投入使用。

  (三)开发产品已取得了初始产权证明。”

上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝生活愉快！