标  题： 泉州市土地增值税清算收入及土地成本问题

写信人： 王**

咨询时间： 2021-03-20

回复时间： 2021-03-26

发布时间： 2021-03-26

留言内容：

一般计税项目土地增值税计税收入与扣除项目中土地成本扣除该用以下哪种口径：1、计税收入＝含税收入/1.09，土地成本＝账面土地成本总额/1.09；2、计税收入＝含税收入－抵减土地后的销项税，土地成本=账面土地成本总额

回复部门：

福建省税务局纳税服务中心

回复内容：

您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。允许扣除的取得土地使用权所支付的金额，为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。对土地价款抵减的销项税额应冲减土地成本。

文件依据：

一、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定：“第一条 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

  为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

  土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”

二、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”

三、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定：“第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

   (一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

……”

四、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”

上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝生活愉快！