关于房地产企业存续分立涉税事项。

留言时间：2019-12-06

咨询对象 四川省税务局

问题内容 我司是一家房地产公司，股东A持有30%股份，股东B持有70%股份。两家股东都是资产管理公司。我司3年前通过国土局土地储备中心招拍挂获得两块土地（一块住宅用地，一块商业用地），按照成交价支付完所有地价2亿元，取得财政局土地款专用票据。因拆迁问题，两块土地一直未开发，今年初我司解决其中一块土地的拆迁问题，但还未开发，另外一块地拆迁未解决。目前计划将公司做存续分立再成立一家地产开发公司，新成立的地产开发公司保持目前股东结构和股份比例不变动。股东会决议：由新成立的公司分别承继原公司的两个地块，按照原拍卖合同各承担1亿元土地款，完税后办理土地过户手续。因目前按照市场评估价两块地块值10亿元。专管员告诉我们，根据财税2018第57号文规定，房地产公司分立应该清算土地增值税。但是因我司为存续分立，股东结构和股份比例都未变动，新旧公司及股东并无股权溢价收入，土地虽然增值，但是并未产生现金流入和实际资产收入。现在并无资金和资产预缴土地过户可能涉及的土地增值税和企业所得税。我司这种股东和股权比例无变化的情况下进行开发企业分立是否可以免交土地增值税，等新公司完成地块开发后根据实际实现的收入预缴土增税和清算？我司的分立和地块分割还涉及哪些税金？如何计算和缴纳？

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答复机构 四川省税务局

答复时间 2019-12-10

答复内容 四川12366纳税服务中心答复：

  您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

  根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

国税发〔2006〕187号第二条第(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

  1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

  2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  3.直接转让土地使用权的。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定

  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

   根据国家税务总局关于进一步简化税务行政许可事项办理程序的公告

国家税务总局公告2019年第34号附件：对纳税人延期缴纳税款的核准规定，《中华人民共和国税收征收管理法》第31条第2款：“纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但是最长不得超过三个月。”

《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第41条：“纳税人有下列情形之一的，属于税收征管法第三十一条所称特殊困难：

（一）因不可抗力，导致纳税人发生较大损失，正常生产经营活动受到较大影响的；

（二）当期货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后，不足以缴纳税款的。

计划单列市国家税务局、地方税务局可以参照税收征管法第三十一条第二款的批准权限，审批纳税人延期缴纳税款。”

《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第42条第1款：“纳税人需要延期缴纳税款的，应当在缴纳税款期限届满前提出申请，并报送下列材料：申请延期缴纳税款报告，当期货币资金余额情况及所有银行存款账户的对账单，资产负债表，应付职工工资和社会保险费等税务机关要求提供的支出预算。

（以上答复仅供参考，具体情况请联系您的主管税务机关核实）