私房出租增值税

留言时间：2019-12-19

咨询对象 厦门市税务局

问题内容 根据财税[2016]36号，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。但是咨询厦门12366热线，香港居民出租厦门的住房给公司使用，香港居民无法按1.5%计算增值税，只能按5%由公司代扣代缴。请问是否正确？

香港个人出租厦门的住房给公司使用（月租金1万）需要交纳什么税，怎么计算？怎么代开发票？

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答复机构 厦门市税务局

答复时间 2019-12-19

答复内容 国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复：

   尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

   根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第六条规定：“中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。另境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。”因此，增值税应由承租方代扣代缴。 根据增值税政策规定，该项业务虽然已由承租方代扣代缴相关税费，但仍然不能开具增值税发票，可以具有发票性质的收款凭证、内部凭证、相关税费缴纳凭证作为税前扣除凭证。

境外个人出租房产涉及税收：

1、增值税及附征税费：增值税按9%税率。 增值税 ＝ 月租金收入/（1+9%） ×9% 境外个人不属于现行政策规定的增值税小规模纳税人，不能享受10万元以下免税，按照适用税率扣缴增值税。城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，以纳税人实际缴纳的增值税为计税依据，与增值税同时缴纳。个人缴纳城市维护建设税的适用税率，一律按其纳税所在地的规定税率执行。（在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%），教育费附加税率为3%，地方教育附加税率为2%。

2、房产税：住房类按4% 房产税＝不含增值税的租金收入（即增值税含税收入 - 实际缴纳的增值税）×4%  

3、土地使用税 ＝ 每平方米土地年税额÷12×占地面积（土地使用税根据所处地段年税额每平方米4至25元） 住房类：免征土地使用税；

4、印花税 ＝ 租赁合同总金额×0.001

  住房类：对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；

5、个人所得税

当私房出租个人所得税采用核定征收方式时：

  纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房产租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。   应纳税额的计算公式如下：

 应纳税额=应纳税所得额×税率

 自然人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；自然人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

  说明：

  （1）当按核定征收申报转租收入（仍为增值税不含税收入）时，不允许扣除转租人向一手出租人支付的租金。

  （2）如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”，应以此作为计算依据。

  （3）公式中的个人所得税税率根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（一）款规定判断，具体为：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。

  当私房出租个人所得税采用据实征收方式时：

  1、（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）小于等于4000元的（修缮费必须<=800元）：

  应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费-800元】×税率×人次；

  2、（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）大于4000元的（修缮费必须<=800元）：

  应纳个人所得税＝【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费】×（1-20%）×税率。

  说明：

  （1）修缮费每月最高可扣除800元，不足800的按实际修缮费用扣除，超过800的余下部分于次月按本原则继续抵扣。

  （2）当按据实征收方式申报转租收入（仍为增值税不含税收入）时，允许增加扣除转租人向一手出租人支付的租金（凭发票扣除，允许扣除的租金费用为增值税含税额）。

  （3）“城建税+教育附加+地方教育附加+房产税+土地使用税+印花税”，统称相关税费。

  （4）如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为“租金收入+各项税费”，应以此作为计算依据。

  （5）公式中的个人所得税税率根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（一）款规定判断，具体为：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税，对个人出租其他房屋按照20%税率征收个人所得税。

  （6）房产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，纳税人同一个月多次取得房产租赁