厦门市税务局：物业公司代管保障房地下车库房产税及停车费相关税收咨询

日期：2019-05-16

来源：厦门市税务局

问：物业公司代管保障房由住房保障中心交给安居置业运营管理地下车库，地下车库的租金定价由其确定，我司代为收取租金并开具发票给车主，代缴增值税及附加后剩余的部分再全额按季度上缴给安居置业，其根据合同将我司代管手续费支付给我司，想请问：1、该地下停车库的房产税及土地使用税应该由谁申报缴纳？2、国有房产的停车费税率是否适用营改增条款，即2016年4月30号之前取得的按简易征收5%，之后取得的按10%征收？由于物业公司没有保障房取得时间及产权人信息，不能判别适用哪种税率，是否可以按接管项目的时间来确认？保障房停车费适用的税目及税率是多少？

答：一、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

   前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。”  

二、根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号公布）第二条规定：“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

   前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”

根据您的描述，你司代为收取租金并开具发票给车主，属于转租行为，如出租方已缴纳房产税、土地使用税，对转租行为不再征收房产税、土地使用税。如出租方未缴纳房产税、土地使用税，房产转租的，应按规定缴纳房产税及土地使用税。

三、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2规定：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。” 你司出租的不动产为转租取得的不动产，则取得不动产的时间应为你司从出租方租赁不动产的时间。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，就可以选择适用简易计税方法。