厦门市税务局：关于房地产开发企业增值税预交的问题（续）

日期：2019-11-11

来源：厦门市税务局

问：本人在2019-10-24咨询“关于房地产开发企业增值税预交的问题”，感谢贵局的回复。但本人对房地产开发企业“采取预收款方式销售不动产”定义不是很了解，特此举例咨询。

 例 1.若我司为房地产开发企业，在厦门开发有一住宅项目，于2017年1月开始预售，2019年5月30日竣工备案，2019年6月30日首次办理交房手续。其中，针对款项齐全的客户在6月30日统一办理了交房手续；针对未交齐房款（包括按揭贷款未放款）的客户暂不办理交房手续，那这些客户在2019年6月30日后补齐的房款，是否属于预收款，是否需要先按预收款缴纳3%增值税？

例2.上述项目在2019年7月20日后，我司销售了一套房子（已达到可交房条件）给客户贾某，我司与客户贾某签订的合同中约定“房款分2次缴纳，合同签订日30%，3个月后缴纳70%，同时我司应在房款交齐后1个月内与客户正式办理交房手续”，那我司上述销售方式，是否应认定为“采取预收款方式销售不动产”？如果是，依据是什么。如果不是，那我司这种销售方式在增值税上如何认定？

望解答疑惑。

答：国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“ 第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。    第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。（上述税率已根据财税〔2018〕32号、财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号文件调整）” 办法明确了如何计算应预缴税款，还明确了应按规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和适用税率或征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。因此，请贵司根据合同内容并结合实际情况，进行预缴税款及纳税申报。

链接：

厦门市税务局：房地产开发企业若不属于预收款方式的销售，则不需要预缴