标  题： 关于房产购买满两年的认定

写信人： 龚**

咨询时间： 2020-03-24

回复时间： 2020-03-27

发布时间： 2020-03-27

留言内容：

本人于2017年11月5日购买开发商一手楼盘合同生效并交首付款，随后银行按谒贷款交完全部房款，同年12月27日交易中心备案，2019年9月2日开发商通知交契税，2020年1月9日取得房产权证，证上附记注明2017年购买。买卖双方均属唯一住房，请问该房产是否满两年的认定，减免哪些税费，应交哪些税费。谢谢！

回复部门：

省局纳税服务中心

回复内容：

   您好，您可以通过以下文件规定判断购房时间，如果您符合其他个人转让满2年未满5年的住房的情形，卖方按以下规定征收税费。

  一、根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》 （国税发〔2005〕89号 ）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

二、根据《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发﹝2005﹞172号）规定，纳税人申报时，同时出具产权证和契税完税且二者所注明的不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的。即房屋产权证上注明的早于契税完税证明上注明的时间的，以产权证明的时间为房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为房屋的时间。  

  三、根据《国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复》（国税函〔1999〕613号）规定：“购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。”

   四、卖方相关税费。

     1.免征增值税(适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区)

  2.免征印花税(财税﹝2008﹞137号)

  3.免征土地增值税(财税﹝2008﹞137号)

  4.个人所得税(税目为财产转让所得)

  (1)据实征收：应纳税额=(不含税的转让收入-财产原值-合理费用)*20%

  注意：受赠人取得赠与人无偿赠与的房产后，再次转让该项房产的，不得核定征收个人所得税，必须严格按照税法规定据实征收。(国税发﹝2006﹞144号)

  应纳税额=【转让收入-原捐赠人取得该房屋的实际购置成本(即房产原值)-赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费】*20%(税率)(财税[2009]78号)

  个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税;其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。(国税发〔2009〕121号)

    (2)按征收率核定征收个人所得税，如果您的房屋属于南平地区可以参考以下文件规定

    南平：不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按转让收入的1.5%核定征收。(国家税务总局南平市税务局公告2019年第1号)

  注意：个人取得房屋拍卖收入，不能提供完整、准确的房屋原值凭证，按转让收入的3%计算征收个人所得税。(国税函﹝2007﹞1145号)

   上述回复仅供参考，具体以国家关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝生活愉快！