标  题： 房地产企业扣除土地价款差额计征增值税，土地增值税计算

写信人： 张**

咨询时间： 2020-06-13

回复时间： 2020-06-18

发布时间： 2020-06-18

留言内容：

新楼盘土地可以进行差额 假定商品房销售全部价款为100万元，当期允许扣除的土地价款为20万元，那么增值税销售额应按照差额的80万计算，以现行9%税率计算结果为73.39万元，应缴增值税为6.6万元。

但是房地产差额征税并不影响发票的开具，对外销售商品房发票的开具依然是按照总价款100万元，税率9%，不含税价款为91.74万元，增值税税款为8.26万元。（直接在增值税申报表里调整1.66万） 那么问题来了。调整这个1.66万 分录应该是，借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）1.66万元 贷：主营业务成本-土地1.66万。 那么就存在了土地增值税清算收支确认问题。第一种观点：土增清算土地扣除应冲减对应差额增值税

如果和会计处理或者所得税处理保持一致的话，土地增值税清算中的扣除项目计算，土地价款应将对应差额计算少交的增值税冲减再作为扣除项目清算，也就是说收入按照同会计收入一致的91.74万元，土地价款扣除按照18.34万元（20万-1.66万元）。

这种观点我个人并不能同意，而且非常明确土地增值税也并不要求这样做。

《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号）对于清算表格中土地价款扣除做了如下规定：表第6栏“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。

很清楚这里允许扣除的土地价款为实际发生数额，不用考虑少交的那部分增值税。那么问题来了，既然没有在扣除中体现，是不是就要在收入中体现呢？

第二种观点：将差额增值税部分计入土增清算收入统一计算

很多人提出了一种新的理解，认为房企土增清算收入的确认应当包括这部分少交的增值税：

商品房销售总价款（含税）100万元

发票开具不含税收入91.74万元

会计收入和所得税收入91.74万元

土增清算收入应为91.74万元+1.66万元=93.4万元

观点三但在计算土地增值税时其开发成本发生额中的土地成本是其支付的全部价款，不扣减所抵减的销项税额。也就是说，房地产企业在计算土地增值税时，土地成本是招拍挂时，房地产企业向政府支付的部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益以及向其他单位和个人支付的拆迁补偿费用的总和。在计算企业所得税时，土地价款（包括土地出让金、征地拆迁补偿费和土地前期开发费用）扣除销售额所抵减的销项税额不可以在企业所得税前扣除

回复部门：

纳税服务中心

回复内容：

您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

如您所述，房地产开发企业销售自行开发的不动产，在土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入，按照发票价税合计金额（如题所例100万）减除实际增值税额（6.6万元）后的不含增值税金额（93.4万）按规定计算缴纳土地增值税。企业所得税上，属于企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，均可按规定扣除。

文件依据：

一、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定：“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

二、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。”

根据《中华人民共和国企业所得税法》规定： “第八条 企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”

上述回复仅供参考，具体以国家相关政策规定为准！感谢您的咨询，顺祝生活愉快！