福建省税务局：配建幼儿园土增税扣除问题

日期：2019-08-19

来源：福建省税务局

问：我想咨询一个土增税的问题：我司系房地产开发企业，去年拍到一块地，土地出让条件要求配建一所幼儿园（计容），该地块我司分3期办理工规证，其中一期住宅含幼儿园，二期纯住宅。请问1、幼儿园的建安成本是不是需要在一二期的可售面积间分摊？2、幼儿园的土地成本是按一二期的可售面积分摊，还是按一二期占地面积分摊（一期红线扣除幼儿园的占地面积）？

答：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的幼儿园，符合国税发〔2006〕187号第四条第三款规定的，其成本、费用可以扣除。房地产开发企业应按照《建设工程规划许可证》所载的建设项目为单位进行土地增值税清算。一期建造住宅含幼儿园，其开发土地和新建房及配套设施的成本应在一期项目清算时按照可售面积分摊扣除。贵单位取得土地使用权所支付的金额按照分期可售面积对应比例分摊。

文件依据：

一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）：“第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

   （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

   （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

   ……

   建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

   ……

   公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

   ……”

二、 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）文件的规定：“四、土地增值税的扣除项目

     ……

   （三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

   1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

   2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

   3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。”

三、根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）规定：“三、关于土地增值税清算单位问题

房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。

……

五、关于同一清算单位不同类型间扣除项目金额的分摊问题

同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间，原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。”