南昌市地方税务局与江西兴宸置业发展有限公司、江西中威房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

发布日期：2017-09-01

江西省南昌市湾里区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）赣0105民初1号

原告：南昌市地方税务局，住所地：江西省南昌市西湖区团结路299号。

法定代表人：邓峻，该单位局长。

委托诉讼代理人：罗春花，南昌市地方税务局政策法规处处长。

委托诉讼代理人：赵春燕，江西求正沃德律师事务所律师。

被告：江西兴宸置业发展有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区梅岭镇政府办公楼。

法定代表人：薛建恒，该公司负责人。

委托诉讼代理人：熊建文，江西民鉴律师事务所律师。

被告：江西中威房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区招贤路219停车场后侧。

法定代表人：单志刚，该公司负责人。

委托诉讼代理人：陈来茂，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：熊建文，江西民鉴律师事务所律师。

原告南昌市地方税务局诉被告江西兴宸置业发展有限公司(以下简称兴宸置业公司)、江西中威房地产开发有限公司(以下简称中威房地产公司)建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

南昌市地方税务局向本院提出诉讼请求：1、基于双方已解除合同，依法判令被告兴宸置业公司偿还原告合同退款800万元、违约金和利息1995742.28元，合计9995742.28元（利息暂计到2016年9月20日，利息等按合同约定计至全部款项实际清偿之日止）。2.依法判令中威房地产公司在上述金额范围内承担连带还款责任。3.请求被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.要求被告兴宸置业公司支付原告合同违约金和利息2145600元，按照银行同期贷款利率计算，自2013年9月1日至2017年2月14日止；2.要求中威房地产公司在上述金额范围内承担连带还款责任；3.本案诉讼费由被告兴宸置业公司、中威房地产公司负担。事实和理由：原告与被告兴宸置业公司于2013年2月5日签订了土地转让协议，协议约定出让方兴宸置业公司将南昌市湾里区梅岭镇梅岭村南昌市地方税务局信息化研发基地用地红线东北，面积为20亩地块转让给受让方南昌市地税局，受让方一次性支付土地转让款1200万元，出让方于2013年8月31日之前办理土地权属相关手续，过户给受让方。并且约定，如出让方未按约定的时间办理过户手续，出让方应按照本协议土地总价款每日0.5%违约金给受让方。之后，原告按合同规定向被告兴宸置业公司支付土地款1200万元，但被告兴宸置业公司迟迟未履行合同义务。原告多次催告未果，后双方同意解除合同，原告要求被告兴宸置业公司返还其支付的购地款及同期银行贷款利息。之后，在原告多次催告下，被告兴宸置业公司多次承诺还款。2015年12月3日，被告兴宸置业公司和被告中威房地产公司共同向原告承诺2016年6月底前归还原告已支付的款项。被告兴宸置业公司于2016年6月30日返还原告400万元，于2017年2月14日返还原告800万元，但已严重侵害了原告合法权益。故起诉要求被告支付违约金和利息。

兴宸置业公司辩称，对原告诉称的签订本案所涉合同、解除合同及付款的事实无异议，但解除合同的时间为2015年10月31日。原告要求偿还2145600元利息的诉请没有事实和法律依据，兴宸置业公司同意支付原告利息18667元，计息方式为从2016年7月1日至2017年2月底，以800万元为本金，按活期存款年利率0.35%计息。

中威房地产公司辩称，其与本案没有关联，不属于本案适格的被告或第三人。虽然其作出过承诺书，但是原告于2016年6月5日作出的催款通知书中并没有要求中威房地产公司承担任何责任，请求法院驳回原告对被告中威房地产公司的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:

1.原告提交的被告兴宸置业公司于2015年6月23日出具的《承诺书》，欲证明被告兴宸置业公司承诺解除合同的时间是2015年6月23日。被告兴宸置业公司、中威房地产公司辩称该《承诺书》证明解除合同的时间为2015年10月31日。本院认为该证据涉及本案《土地出让协议》的解除时间，当事人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，将结合其他证据对合同解除时间进行认定。

2.原告提交的《关于要求退还购地款的函》，欲证明原告一直没有同意被告兴宸置业公司按活期存款利息付款。被告辩称对该函无异议，但其与原告已经在函件上面将贷款利息改为活期存款利息。本院认为，原告向被告兴宸置业公司发出的《关于要求退还购地款的函》中，原告要求被告兴宸置业公司偿还购地全款加银行同期贷款利息，被告中威房地产公司总经理陈来茂在收到函后将函中“贷款”二字改为“活期存款”四字，即将贷款利息的表述改为活期存款利息，将该函交还原告。被告无证据证明其支付活期利息的意思表示得到原告认可，故该证据不能证明双方就利率达成一致。

3.2015年12月3日，被告中威房地产公司与被告兴宸置业公司共同向原告出具两份《承诺书》，庭审中各方当事人均表示以两被告共同盖章的《承诺书》为准，故本院对两被告共同盖章的《承诺书》予以确认，对只有被告中威房地产公司盖章的《承诺书》不予确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：为了扩大南昌市地方税务局信息化研发基地的规模，2013年2月5日，原告南昌市地方税务局与被告兴宸置业公司签订了一份《土地出让协议》，约定出让方兴宸置业公司将南昌市湾里区梅岭镇梅岭村南昌市地方税务局信息化研发基地用地红线东北，面积为20亩的兴宸置业公司住宅用地转让给受让方南昌市地方税务局。出让方按净收益（税后）60万元/亩土地价格出让，共20亩，合计1200万元，由受让方于协议签订生效后七日内一次性支付土地转让款1200万元给出让方。兴宸置业公司应于2013年8月31日前办理土地权属过户手续。合同签订当日，原告通过银行转款1200万元至兴宸置业公司账户，但兴宸置业公司一直未办理过户手续。虽然原告于2013年12月19日向兴宸置业公司发出律师函，要求其履行协议内容并承担违约责任，但因国家政策等原因（2013年7月中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》,2013年8月南昌市市委办公厅、市政府办公厅印发《关于全市党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》），对合同目的的实现产生了重大影响，双方最终协商解除合同。2015年6月23日，兴宸置业公司作出《承诺书》，承诺将于2015年10月底归还土地出让款1200万元。2015年12月3日，被告兴宸置业公司、中威房地产公司共同作出《承诺书》，承诺将于2016年6月底通过销售回款返还土地款1200万元，如到期未还款，则将中威房地产公司的三栋双拼别墅交由原告处置，被告全力配合办理相关手续。2016年1月5日，原告作出《关于要求退还购地款的函》，并于2016年1月13日发送给兴宸置业公司，《函》中要求兴宸置业公司于2016年3月底前归还购地款及银行同期贷款利息，同日，中威房地产公司总经理陈来茂将该函件中的贷款利息改为活期存款利息，将函件交回原告。2016年6月3日，原告再次发出《催款通知书》，要求兴宸置业公司归还购地款和利息。被告中威房地产公司于2016年6月30日转款400万元给原告。在本院采取诉讼财产保全措施后，被告中威房地产公司于2017年2月14日转款800万元给原告。2017年2月16日，被告中威房地产公司向原告出具《不可撤销担保》，承诺为被告兴宸置业公司在本案中应支付而尚未付给原告的利息、违约金及诉讼费承担连带保证责任。

上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的《土地让协议》、《律师函》、《承诺书》、《关于要求退还购地款的函》、《催款通知书》、财政授权支付凭证、《不可撤销担保》等证据所证实。

审理中，原、被告对利息的承担各执己见，经调解双方未达成一致意见。

本院认为：原告南昌市地方税务局与被告兴宸置业公司签订的《土地出让合同》实际是土地转让合同，由此产生纠纷的性质是建设用地使用权人以签订合同的方式将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款而产生的纠纷，故本案案由应确定为建设用地使用权转让合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，案件的争议焦点在于本案合同的解除时间、利息计算的时间及标准、被告中威房地产公司是否承担连带担保责任。

1.关于本案合同的解除时间。本案中，当事人各方对合同解除均无异议。原告主张合同解除时间为2015年6月23日，即被告兴宸置业公司出具第一份承诺书的时间。被告兴宸置业公司、中威房地产公司质证时均认为合同解除时间为2015年10月31日，即被告兴宸置业公司2015年6月23日承诺书中承诺的还款时间，被告兴宸置业公司在庭审中还表示合同解除时间为2016年6月底，即兴宸置业公司于2015年12月3日所作承诺书中的最终还款时间。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据被告兴宸置业公司于2015年6月23日向原告出具第一份承诺书的内容表明，原告主张解除合同并要求被告兴宸置业公司返还土地转让款，被告承诺于2015年10月底归还，庭审中原告对此亦表示认可，应认定双方此时已就合同解除达成一致，故本案中合同解除的时间应为2015年6月23日。承诺的最终还款时间系被告对合同解除后债权债务如何处理的单方意思表示，不影响合同解除的时间。

2.利息计算的时间及标准。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因国家政策的调整等原因，对合同目的的实现产生了重大影响，原告南昌市地方税务局与被告兴宸置业公司协商后解除合同，双方当事人均无过错，故自合同订立之日至合同解除期间，造成的损失由当事人各自承担。合同解除后，被告兴宸置业公司继续占有土地转让款已无合法依据，被告兴宸置业公司应及时返还原告土地转让款及支付逾期资金占用期间的利息。因本案当事人对合同解除后应返还土地款的利率各执己见，实为对利率约定不明。原告主张按银行同期贷款利率计算利息损失，并无不当，故本院对被告辩称与原告协商一致按银行同期活期存款利率计算利息的意见不予采信。原告要求被告兴宸置业公司支付合同违约金和利息2145600元的请求中，本院对原告要求被告支付违约金及合同解除前的土地款的利息不予支持，对合同解除后即2015年6月24日至2017年2月13日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）予以支持，即自2015年6月24日至2015年6月27日以本金1200万元为基数，按年利率5.5%计算，利息为7333.33元；自2015年6月28日至2015年8月25日以本金1200万元为基数，按年利率5.25%计算，利息为101500元；自2015年8月26日至2015年10月23日以本金1200万元为基数，按年利率5%计算，利息为98333.33元；自2015年10月24日至2016年6月29日以本金1200万元为基数，按年利率4.75%计算，利息为389500元；自2016年6月30日至2017年2月13日以本金800万元为基数，按年利率4.75%计算，利息为236444.44元，上述利息共计833111.1元。

3.被告中威房地产公司是否承担连带担保责任。2015年12月3日，被告中威房地产公司与被告兴宸置业公司共同出具还款承诺书的行为说明被告兴宸置业公司与中威房地产公司共同约定，由中威房地产公司自愿加入该债务关系，并与债务人兴宸置业公司成立连带关系，共同作为连带债务人，向债权人南昌市地方税务局承担债务，此时中威房地产公司不属于担保人，但属于债务人，中威房地产公司所承担的债务为1200万元，债权人南昌市地方税务局可直接向中威房地产公司提出还款的请求，故中威房地产公司属于本案适格的被告。被告中威房地产公司返还原告1200万元后，于2017年2月16日向原告出具《不可撤销担保》，承诺为被告兴宸置业公司在本案中应支付而尚未付给原告的利息、违约金及诉讼费承担连带保证责任，该《不可撤销担保》合法有效，被告中威房地产公司为连带责任保证人。被告中威房地产公司以原告的催款通知书中未要求其承担责任及《不可撤销担保》是为了解除本案诉讼保全所作的担保为由，认为其无需承担任何责任的意见本院不予采信，被告中威房地产公司应在其担保范围内即本案中被告兴宸置业公司应支付给原告的利息和应负担的诉讼费承担连带保证责任。

综上所述，原告南昌市地方税务局与被告兴宸置业公司签订的《土地出让协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，在解除该合同后，被告兴宸置业公司应当赔偿原告资金被占用所受到的损失，被告中威房地产公司应承担连带担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：

一、被告江西兴宸置业发展有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿原告南昌市地方税务局利息损失833111.1元（自2015年6月24日至2016年6月29日以本金1200元为基数，2016年6月30日至2017年2月13日以本金800万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计息）；

二、被告江西中威房地产开发有限公司对上述款项承担连带赔偿责任；

三、被告江西中威房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告江西兴宸置业发展有限公司追偿；

四、驳回原告南昌市地方税务局的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费81770.2元、保全费5000元，由被告江西兴宸置业发展有限公司、江西中威房地产开发有限公司共同承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南昌市中级人民法院。

审 判 长  周小军

审 判 员  闵龙翔

人民陪审员  李家学

二〇一七年七月十九日

书 记 员  钟德武

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南昌市地方税务局合同纠纷一审民事裁定书

发布日期：2017-09-01

江西省南昌市湾里区人民法院

民 事 裁 定 书

（2017）赣0105民初1号之二

解除保全申请人：江西兴宸置业发展有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区梅岭镇政府办公楼。

法定代表人：薛建恒，该公司负责人。

委托诉讼代理人：熊建文，江西民鉴律师事务所律师。

解除保全申请人：江西中威房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区招贤路219停车场后侧。

法定代表人：单志刚，该公司负责人。

委托诉讼代理人：陈来茂，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：熊建文，江西民鉴律师事务所律师。

被申请人：南昌市地方税务局，住所地：江西省南昌市西湖区团结路299号。

法定代表人：邓峻，该单位局长。

委托诉讼代理人：罗春花，南昌市地方税务局政策法规处处长。

委托诉讼代理人：赵春燕，江西求正沃德律师事务所律师。

原告南昌市地方税务局诉被告江西兴宸置业发展有限公司(以下简称兴宸置业公司)、江西中威房地产开发有限公司(以下简称中威房地产公司)合同纠纷一案，本院于2017年1月22日作出（2017）赣0105民初1号民事裁定，裁定冻结兴宸置业公司、中威房地产公司银行存款999.5742万元，或查封、扣押同等价值的其他财产。本院于当日查封了中威房地产公司名下的位于南昌市湾里区的房产1。2017年2月17日，本院作出（2017）赣0105民初1号之一民事裁定，并于2017年2月20日查封了中威房地产公司位于湾里区的房产2。兴宸置业公司、中威房地产公司以中威房地产公司位于湾里区的房产足以覆盖本案诉讼财产标的额为由，于2017年4月18日申请解除对中威房地产公司位于南昌市湾里区房产1的查封。

本院经审查认为，申请人的请求符合法律规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百六十六条第一款第四项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条之规定，裁定如下：

解除对江西中威房地产开发有限公司位于南昌市湾里区房产1的查封。

本裁定立即开始执行。

如不服本裁定，可以自收到裁定书之日起五日内向本院申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。

审 判 长  周小军

审 判 员  闵龙翔

人民陪审员  李家学

二〇一七年四月十九日

书 记 员  钟德武

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南昌市地方税务局合同纠纷一审民事裁定书

发布日期：2017-09-01

江西省南昌市湾里区人民法院

民 事 裁 定 书

（2017）赣0105民初1号之一

变更保全申请人（被保全人）：江西兴宸置业发展有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区。

法定代表人：薛建恒，该公司负责人。

变更保全申请人（被保全人）：江西中威房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区。

法定代表人：单志刚，该公司负责人。

被申请人：南昌市地方税务局，住所地：江西省南昌市西湖区。

法定代表人：邓峻，该单位局长。

委托诉讼代理人：赵春燕，江西求正沃德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘梦清，江西求正沃德律师事务所律师。

原告南昌市地方税务局诉被告江西兴宸置业发展有限公司、江西中威房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年1月22日作出（2017）赣0105民初1号民事裁定，裁定冻结江西兴宸置业发展有限公司、江西中威房地产开发有限公司银行存款999.5742万元，或查封、扣押同等价值的其他财产。本院于当日查封了江西中威房地产开发有限公司名下的位于南昌市湾里区房产、冻结江西中威房地产开发有限公司银行账户，于次日查封了江西兴宸置业发展有限公司坐落于南昌市湾里区的国有土地使用权、冻结江西兴宸置业发展有限公司的银行账。被保全人江西兴宸置业发展有限公司、江西中威房地产开发有限公司在财产被保全后，主动向南昌市地方税务局支付800万元，并于2017年2月17日向本院提供江西中威房地产开发有限公司位于湾里区的房产1及其位于南昌市湾里区的房产2作为剩余等值担保财产，请求变更保全标的物及保全金额。被申请人南昌市地方税务局对被保全人的申请表示同意。

本院经审查认为，申请人的请求符合法律规定。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百六十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条之规定，裁定如下：

一、查封申请人江西中威房地产开发有限公司位于湾里区的房产2；

二、解除对申请人江西兴宸置业发展有限公司坐落于南昌市湾里区的国有土地使用权的查封；

三、解除对申请人江西中威房地产开发有限公司银行账户的冻结；

四、解除对申请人江西兴宸置业发展有限公司银行账户的冻结。

本裁定立即开始执行。

如不服本裁定，可以自收到裁定书之日起五日内向本院申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。

审 判 长  周小军

审 判 员  闵龙翔

人民陪审员  李家学

二〇一七年二月十七日

书 记 员  钟德武