马锦芳与广州市国土资源和规划委员会税务行政管理(税务)一审行政判决书

发布日期：2019-03-18

广州铁路运输第一法院

行 政 判 决 书

（2017）粤7101行初3438号

原告：马锦芳，女，汉族，1976年12月16日出生，地址：广州市越秀区。

委托代理人：郝伟勇，男，汉族，1972年2月22日出生，地址：广州市白云区。

被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号。统一社会信用代码：114401003557431960。

法定代表人：彭高峰，职务：主任。

委托代理人：黄智彬，该单位工作人员。

委托代理人：宋嘉雯，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。

原告马锦芳不服被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）作出的《广州市非税收入缴款通知书》一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郝伟勇，被告市国规委的委托代理人黄智彬、宋嘉雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告马锦芳诉称，原告马锦芳与原配偶郝伟勇于2008年通过申请、摇号获得广州市限价房保利西子湾的购买资格，并于2008年3月21日与开发商签订限价房买卖合同，2010年9月9日获得房屋所有权证书，2016年1月19日经析产后，该房屋为原告单独所有，一直居住至今。原告购买限价房的依据是《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》，该管理办法第十五条、第十六条关于限价房上市的规定，在原告与开发商签署的《限价商品住宅买卖合同》中以《申购限价房承诺书》的格式合同形式由原告签署。根据上述管理办法第二十五条规定，本办法自公布之日起施行，有效期3年。有效期届满，根据实施情况依法评估修订。该文件已于2011年1月3日失效。原告所购买的房屋自合同签订起已达9年，并于2015年9月9日已证满5年，期间原告一直遵守购买承诺。2017年7月29日，原告的委托代理人前往广州市白云区国土局不动产交易中心办理限价房上市手续，被告知须按照《限价房上市指引》，先行进行房屋评估、补差价手续后，方可解除限价房的一系列限制，转换为正常商品房。2017年8月8日，被告向原告作出《广州市非税收入缴款通知书》，要求原告缴纳国土出让交易补地价收入333999元。原告认为，一、被告对限价房业主收取土地收益价款严重违反现行法律法规。《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》已失效，以该管理办法为依据的涉案行政行为违反《广州市行政规范性文件管理规定》第三十一条、《广东省人民政府办公厅关于进一步加强行政机关规范性文件监督管理工作的意见》第五点的相关规定，因此无效。《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》失效后，白云区国土局要求原告依照合同承诺书之规定先补缴土地收益价款才可进行不动产变更登记的行为，严重违反了《不动产登记暂行条例》第二十二条、《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条的规定，原告合同中签署的承诺书不能作为合法的行政依据，本案业主拥有完全产权，不需要缴纳费用解决权属争议。白云区国土局收取土地收益价款的行为，明显违反《政府非税收入管理办法》第九条的规定，合同中的承诺书不能作为政府非税收入征收的依据。被告以当事人的承诺书作为行政依据，明显违背了行政行为的基本准则，形成私权凌驾于公权之上的可怕错误。《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》明确规定有效期三年，而购房者签署的承诺书没有终止期限，与管理办法本身的“试行文件”性质不符，明显不符合《立法法》第二十八条规定。在市住建委认定“限价房产权归业主完全所有”（参见函穗建信访函（2017）372号）的情况下，依照《物权法》第七十一条规定，在没有任何法律支持下要求业主将其土地增值收益上交政府，明显是对业主收益权的践踏。二、限价房业主合同中签署的《承诺书》如果被认定为行政合同，承诺书因重大误解而签订，显失公平等，则其中上交土地收益价款的规定应当依法无效。三、原告所在楼盘存在着严重的土地侵权行为，根本无法履行承诺书及《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》相关规定。四、收取70%比例的土地收益价款，根本不是《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》的立规本意，后续政策的执行，应该回归其“富民优先，民生为重”的立归本意。五、《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》存在着对弱者的重大歧视和对社会公序良俗的重大破坏，在其失效后，停止执行，依法纠偏是一个负责任政府的必然选择。综上，诉至法院，请求依法判令：1、确认被告在原告限价房上市申请过程中作出的17023276984的《广州市非税收入缴款通知书》违法；2、依法对《限价房上市指引》进行合法性审查。

被告市国规委辩称，一、我委向原告出具《缴款通知书》的行为于法有据，合法有效。2008年3月21日，原告马锦芳与原配偶郝伟勇向保利房地产（集团）股份有限公司共同购买了位于白云区××街××房的限价商品住宅,签订了《限价商品住宅买卖合同》，并于2010年8月办理了增量房转移、持房地产权证抵押权设定登记。2016年1月双方申请办理了涉案房屋的抵押权注销、析产登记，原告取得涉案房屋的全部产权。2017年7月29日，原告向我委申请办理涉案房屋的上市手续，自行补缴的土地出让价款。根据《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》第十五条、《限价商品住宅房地产权属登记之日起5年后交易操作指引》的相关规定，经发函至区地方税局查询涉案房屋的契税课税价格，该局以穗地税云纳征函[2017]678号出具核定价格，按照两者差价的70%核算出333999元。根据《广州市人民政府关于加强广州市土地使用权出让金管理的补充通知》第六项规定，于8月8日出具了《缴款通知书》。根据《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》地十六条第二款的规定，限价房的购买人在购房申请时书面承诺遵守第十六条第一款的规定，原告在《乙方申购限价房承诺书》中作出的承诺属于原告对政府方面承担的义务，原告应当遵守和履行。二、本案中，原告既未按照涉案通知书缴纳土地出让价款，也未继续完善限价房上市的后续手续，涉案房屋属于限价商品住宅的性质未发生变化，我委出具《缴款通知书》对原告的合法权益尚未产生实际影响。三、作出行政行为的法律依据：《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》第十五条、第十六条。综上，请求驳回原告的起诉。

经审理查明，2008年3月21日，保利房地产（集团）股份有限公司作为甲方与马锦芳、郝伟勇作为乙方签订《限价商品住宅买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市白云区××街××房（以下简称涉案限价房），该限价房合同约定建筑面积81.04平方米，其中套内建筑面积71.5平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积9.54平方米。该合同第五条基本术语的含义第7点记载：限价房是指政府公开出让商品住宅用地时，提出限制销售价格、限制住宅套型面积、限制销售对象等限制性要求，由开发建设单位通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住宅。第六条计价方式、价款、付款记载：甲方与乙方约定按下述方式计算该限价房价款：该限价房属预售，按总建筑面积计价，最高销售单价为每平方米6500元，总金额（人民币）526760元整，等等。第十九条限价房产权限制记载：该限价房自取得房屋权属登记证书之日起5年内不能转让和出租；5年后转让和出租的，按照政府有关规定补交土地出让金后，方可上市转让和出租该房屋。乙方违反本约定转让和出租的，应当承担相应法律责任。第二十条已购限价房的限制记载：已购限价房者自办理房地产权属登记之日起5年内，因购买、继承、赠与、析产等原因再次拥有自有产权住宅的，应当在办理再次拥有住宅的产权登记前申请由市国土房管局回购或安排符合限价房购买资格者购买。乙方违反本约定的，应当承担相应法律责任。该合同附件七：乙方申购限价房承诺书记载：……3.本申请人购买限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。5年期满后出租和转让的，向政府补交土地收益缴款。限价房补交土地收益价款按照出租和转让同时地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算。4.本申请人已购限价房自办理房地产权属登记之日起5年内，因购买、继承、赠与、析产等原因再次拥有自有产权住宅的，在办理再次拥有住宅的产权登记前申请由市国土房管局回购或安排符合限价房购买资格者购买。回购或购买的价格按照原销售价格结合成新确定；市国土房管局放弃回购或未安排符合限价房购买资格者购买，以及再次拥有自有产权住宅时限价房办理房地产权属登记之日起已满5年的，按照相关规定补交土地收益价款……该承诺书有马锦芳、郝伟勇签名。

2010年9月9日，马锦芳获得涉案限价房的产权证，证号为粤房地权证穗字第××号，该房地权证载明：房地产权属人为马锦芳、郝伟勇，共有情况为共同共有，房屋坐落于广州市白云区××街××房；建筑面积81.69平方米，其中套内建筑面积71.23平方米；2010年9月9日，以10登记01431935号办理抵押登记。2016年1月，马锦芳、郝伟勇共同向被告申请办理涉案限价房的抵押权注销、析产登记手续，将涉案限价房转移至原告马锦芳一人名下。被告对涉案限价房核准登记并向马锦芳核发了粤（2016）广州市不动产权第04000603号《不动产权证》，载明：权利人为马锦芳，共有情况为单独所有，房屋坐落于广州市白云区××街××房，房屋建筑面积为81.69平方米。附记：……限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让；5年期满后出租和转让的，应当向政府补交土地收益价款。

2017年7月29日，原告向被告下属的广州市白云区不动产登记中心（以下简称白云登记中心）提交房产权证、身份证复印件，申请办理涉案限价房的上市手续。

2017年8月1日，白云登记中心向广州市白云区地方税务局纳税服务分局发出云登记业函〔2017〕678号《关于协助查询契税课税价格的函》，记载：现有马锦芳位于广州市白云区××街××房的房地产向我中心申请自行补交土地收益价款，现需征询上述房屋的契税课税价格。2017年8月3日，广州市白云区地方税务局纳税服务分局作出穗地税云纳征函[2017]223号《关于协助查询契税课税价格的复函》，记载：涉案限价房的交易计税价格是1008152.51元，该计税价格仅作为税务机关征税用途，有效期为一个月。另，根据2010年6月29日填发的涉案限价房（2009）粤农税电字0414616号《契税完税证》记载：税目为房屋契税，房地产权属转移面积81.6940平方米，计税金额531011元，税率3%，实纳金额9391元。

2017年8月8日，白云登记中心向马锦芳发出编号为17023276984的《广州市非税收入缴款通知书》，记载：执收单位名称为广州市白云区房地产交易登记中心，委托单位名称为广州市国土资源和规划委员会，收入项目名称为国土出让交易补地价收入，金额为333999元。

2008年1月3日，广州市人民政府印发《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》，其中第十五条规定：“限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。5年期满后出租和转让的，应当向政府补交土地收益价款。限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算。本条第一、二款限制性内容应当在限价房权属证中注记。”第十六条规定：“已购限价房者自办理房地产权属登记之日起5年内，因购买、继承、赠与、析产等原因再次拥有自有产权住宅的，应当在办理再次拥有住宅的产权登记前申请由市国土房管局回购或安排符合限价房购买资格者购买。回购或购买的价格按照原销售价格结合成新确定；市国土房管局放弃回购或未安排符合限价房购买资格者购买，以及再次拥有自有产权住宅时限价房办理房地产权属登记已满5年的，应当按照本办法第十五条第二款的规定补交土地收益价款。购买限价房的申请人应当在购房申请时书面承诺遵守前款规定。已购限价房者违反承诺的，市国土房管局有权依约定限制其新购商品住宅买卖合同的登记备案和产权转移登记。”第二十五条规定：“本办法自公布之日起施行，有效期3年。有效期届满，根据实施情况依法评估修订。”此外，原广州市国土资源和房屋管理局于2014年发布的《限价商品房住宅房地产权属登记之日起满5年后交易操作指引》规定了限价房上市流程图：“上市交易—属地区房地产交易登记中心开具土地收益价款《缴款通知书》。土地收益价款按（交易时点或申请时间契税课税价格-原购买价格）×70%计。—限价房产权人凭《缴款通知书》自行补交土地收益价款。—限价房产权人凭土地收益价款缴交单据及完税证明向交易登记机构申请办理产权变更登记”，等等。

以上事实，有广州市不动产登记查册表、受理回执、《限价商品住宅买卖合同》《关于协助查询契税课税价格的函》《关于协助查询契税课税价格的复函》《契税完税证》《广州市非税收入缴款通知书》等证据证实，原告、被告亦当庭陈述在案。

本院认为，原告与保利房地产（集团）股份有限公司签订《限价商品住宅买卖合同》，购买涉案限价房。关于限价房上市管理，虽然广州市人民政府于2008年1月3日印发的《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》第二十五条规定该办法有效期3年，现已超过有效期，但原告签订的《限价商品住宅买卖合同》已约定了限价房上市的相关条件，原告并签署该合同附件七申购限价房承诺书，承诺自办理涉案限价房房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让，5年期满后出租和转让的，向政府补交土地收益缴款，限价房补交土地收益价款按照出租和转让同时地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算；因购买、继承、赠与、析产等原因再次拥有自有产权住宅时限价房办理房地产权属登记之日起已满5年的，按照相关规定补交土地收益价款。原告于2010年9月9日对涉案限价房进行产权登记，并于2017年7月29日向被告申请办理上市手续，已经超过5年，根据合同约定申请上市手续应补交土地收益价款。被告收到原告对涉案限价房的上市申请后，根据广州市白云区地方税务局纳税服务分局作出的《关于协助查询契税课税价格的复函》确定的计税价格是1008152.51元，减去涉案限价房《契税完税证》确定的计税金额531011元，再乘以70%计算国土出让交易补地价收入金额为333999元，并于2017年8月8日向原告发出《广州市非税收入缴款通知书》，符合《限价商品住宅买卖合同》的约定，且并未违反法律的强制性规定，并无不当。综上，鉴于原告只是针对收取土地收益价款的合法性提出异议，而对核价结果并无异议也未提出复核申请，故原告请求确认上述缴款通知违法，本院不予支持。

《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条第一款规定：“公民、法人或者其他组织认为行政行为所依据的国务院部门和地方人民政府及其部门制定的规范性文件不合法，在对行政行为提起诉讼时，可以一并请求对该规范性文件进行审查。”原告请求对《限价房上市指引》进行合法性审查，但本案被诉《广州市非税收入缴款通知书》中并未列明以《限价房上市指引》为依据，因此本院对两原告的该申请内容不予审查。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：

驳回原告马锦芳的诉讼请求。

案件受理费50元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。

审 判 长  周健彬

人民陪审员  李月桂

人民陪审员  周小燕

二〇一八年四月八日

书 记 员  王 琳